Риелторское «беззаконие»

СЕЙЧАС 05.09.2006

Развитию риелторского бизнеса в Украине препятствует отсутствие специального нормативного регулирования этой сферы, считают специалисты по недвижимости.

Спрос на рынке недвижимости уже давно превышает предложение. Как следствие - в Украине не только растут цены на жилье, но и стоимость услуг по операциям с недвижимостью. В настоящее время объемы сделок в рамках риелторской системы составляют 80-90%. Самих же риелторов - от крупных компаний до единоличных специалистов - в одном только Киеве насчитывается до 500. 10-20 основных из них покрывают при этом порядка 30% всех операций. Процент же «диких», или так называемых «серых», риелторов стремительно сокращается. «Они занимают нишу приезжих граждан столицы. То есть тех, кто не знает ситуации и пытаетя сэкономить, заплатив «серому риелтору» меньший процент от сделки», -говорит изданию «СЕЙЧАС» исполнительный директор Киевского городского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Виктор Черноглазов.

Однако рынок риелторских услуг меняется не только за счет количества присутствующих на нем игроков. Постоянные трансформации испытывают и сами услуги. «В Украине, в отличие от США, риелтор не является специалистом по недвижимости в его классическом виде, когда бы он нес исключительно представительские функции, - рассказал «СЕЙЧАС» председатель комитета по аналитике рынка недвижимости Киевского городского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Дмитрий Жоголев. - Он исполняет информационные, консалтинговые и юридические услуги».

Учитывая желание клиента решать жилищный вопрос в комплексе, риелтор вынужден ориентироваться в постоянно совершенствующейся системе отношений между инвесторами, застройщиками и банками.

Кроме того, уже сегодня можно говорить о четкой сегментации рынка не только по критериям «коммерческая» и «некоммерческая» (жилая) недвижимость, но и с более глубокой дифференциацией. Так, на рынке жилой недвижимости, помимо первичного и вторичного рынка, выделяют: массовые квартиры, элитное жилье, коттеджное строительство, пригородная недвижимость, массивы и ряд других категорий. На рынке коммерческой недвижимости отдельно выделяют: офисные помещения, торговые площади, складские объекты. Дальше идет промышленная недвижимость, предприятия, затем - земля и, наконец, действующий бизнес.

Что касается изменений цен на рынке недвижимости (а риелторский бизнес напрямую зависит от его колебаний), то здесь эксперты склонны давать самые разные объяснения. Причины спроса как одного из основополагающих факторов наметившегося роста цен за последние четыре года обусловлены рядом предпосылок.

По мнению г-на Черноглазова, ситуация на рынке недвижимости в Киеве стала закономерным результатом общеэкономического развития страны в целом и непродуманной строительной политики государства в частности: «Законодатель предусмотрел развитие рынка недвижимости, но упустил некоторые географические моменты в регионах. Население бежит либо в областной центр, либо оттуда в Киев.» Как результат, в столице вырос и без того неудовлетворенный спрос, а соответственно, и цены на жилье.

Директор дочернего предприятия «РЭД», специалист в вопросах недвижимости Ярослав Цуканов, напротив, не склонен называть наплыв в столицу основополагающим фактором: «Малое количество квартир находят своего потребителя, то есть того человека, который приобретает недвижимость с целью проживания». Элитные и дорогостоящие квартиры в престижных районах практически не заселяются, чего не скажешь о периферии Киева. Там люди вселяются в дома сразу же после сдачи без ремонта и часто со строительной отделкой. « Процентное соотношение первых и вторых покупателей 80:20 говорит о том, что в большинстве случаев чаще покупают квартиры только для того, чтобы заработать или вложить деньги», - считает г-н Цуканов.

Таким образом, основная причина постоянно неудовлетворенного спроса - в отсутствии в Украине альтернативы вложения свободных денежных средств, считает г-н Жоголев: «Ажиотажный спрос и рост цен обусловлены и тем, что у нас не работает фондовый рынок. Недвижимость в Киеве превращается в безальтернативную инвестицию. Когда у людей скапливаются деньги, они, чтобы не потерять их, вкладывают в недвижимость. И это бич, это проблема».

По мнению специалистов, вытеснение спекулятивного инвестиционного спроса на рынке недвижимости потребительским может произойти только вследствие принятия Закона об акционерных обществах. Ведь не имея альтернативы вложения денежных средств, владелец квартиры в Киеве имеет большую прибыль от недвижимости, нежели от банков. «Самая захудалая квартира дает 5% годовых в валюте. Она защищена от инфляции. Если мы прибавим сюда индекс инфляции, то получим целых 8% в качестве депозитного процента. А в центре такая квартира дает вообще 12% плюс 3%, итого 15 - то есть в полтора раза выше, чем банковский депозит. Это лучше, чем вкладывать деньги в банк, поскольку можно еще сдавать - это универсальный товар», - продолжает г-н Жоголев.

Пока ситуация не разрешиться, эксперты не видят предпосылок для падения или стабилизации цен на рынке недвижимости. «По самым оптимистичным прогнозам, цена на недвижимость на первичном и вторичном рынках увеличится до конца года на 25%», - говорит г-н Черноглазов. Г-н Жоголев утверждает, что цифры будут более высокими: «С начала года цены увеличились на 15-20%. Сейчас темпы роста составляют 6%, при этом наблюдается просто сумасшедший инфляционный рост. К концу года можно прогнозировать рост до 40 -60%».

Как сообщил изданию «СЕЙЧАС» генеральный директор Украинской риелторской группы Юрий Литвин, динамика роста цен на коммерческую недвижимость на первое полугодие в городах и региональных областных центрах находилась в пределах 1,3-2,4% в месяц. По Киеву же рост на коммерческую недвижимость отличался по районам. Цена за полгода в Шевченковском, Печерском и Подольском районах выросла на 100-110%, в Соломенском и Голосеевском - на 40%.

Ко всему прочему, цены на рынке подогреваются искусственно. «Неадекватность роста цен проявляется в очень сильном строительном лобби, поддерживаемым PR-ом. Как только цена останавливается, в СМИ появляются тематические статьи о еще большем подорожании в будущем. Рынок просто греется», -- считает г-н Цуканов.

Такие тенденции существенно тормозят развитие риелторского бизнеса, поскольку с повышением цен на недвижимость падает и покупательская способность, а соответственно и объем услуг компаний. Но основной проблемой этого бизнеса сегодня остается отсутствие специального Закона о риелторской деятельности. По мнению директора Института приватизации и управления собственностью и инвестициями Александра Рябченко, в Украине следует ожидать подъема риелторского бизнеса, но настоящего - планомерно развивающегося и цивилизованного - в ближайшие 3-4 года не будет: «Связано это с тем, что большой ресурс потенциальных возможностей для риелторов, находящийся в руках власти, расходуется нерыночным способом. Ввиду отсутствия здоровых конкурентных отношений, когда те же участки и возможности распределялись бы не на уровне контактов, а в условиях конкурса, бизнес не может развиваться. Сегодня у риелторов пока нет собственной силы, чтобы лоббировать его». Напомним, что еще в 2001 году в Верховной Раде был зарегистрирован проект Закона "О риелторской деятельности", однако в дальнейшем он так и не был рассмотрен парламентом.

Кроме того, отсутствие надлежащего законодательного регулирования оставляет риелтора незащищенным перед клиентом. «Нет закона, который бы даже гарантировал оплату услуг риелтора и прочие взаимоотношения. Кроме этого, страдает сам клиент, ведь отсутствие закона позволяет работать на рынке кому попало и как попало», -подытожил г-н Жоголев.

На сегодняшний день в Украине риелторский бизнес развивается довольно стремительно. Происходит не только четкое распределение сфер влияния на рынке его услуг, но и качественные трасформации - растет спектр риелторских услуг: в настоящее время клиент получает информацию не только об объекте покупки или аренды, но и консалтинговые услуги по подбору инвесторов, застройщиков и банков. Кроме того, формируется четкая сегментация рынка риелторских услуг с последующей более глубокой дифференциацией. Основной проблемой развития данного вида бизнеса в Украине остается отсутствие специального закона о риелторской деятельности. Риелтор все еще остается незащищенным перед своим клиентом на законодательном уровне, что в свою очередь влечет и определенные риски для клиентов.
Иван САМОЙЛЕНКО