Кодекс Этики Риэлторов США

Кодекс Этики и Стандарты Практики

Национальной Ассоциации Риэлторов^®

Действует с 1 января 2010

 

Где используется слово Риэлтор^® в данном Кодексе или Преамбуле, считается, что оно включает Риэлтор-Партнер^®.

Несмотря на то, что Кодекс Этики устанавливает обязанности, которые могут быть выше предусмотренных законом, в случаях, когда Кодекс Этики вступает в конфликт с законом, обязанности закона должны имееть преимущественную силу.

 

Преабула

 

Земля – основа всего сущего. От ее разумного использования и широко распространенного права собственности зависит выживание и развитие свободных организаций и нашей цивилизации. Риэлторы должны понимать, что интересы государства и его граждан требуют самого эффективного использования земли и широкого распостранения собственности на землю. Они требуют создания соответствующего жилья, строительства функционирующих городов, развития производственных отраслей промышленности и хозяйства, и сохранения здоровой окружающей среды.

 

Такие интересы накладывают обязательства, превышающие те, которые существуют в обычной коммерческой деятельности. Они возлагают серьезную социальную ответственность и патриотический долг, которым Риэлторы^® должны себя посвятить и к которым они должны себя прилежно готовить. Поэтому Риэлторы^® усердны в поддержании и совершенствовании стандартов своей профессии и разделяют со своими коллегами общую ответственность за ее целостность и честь.

 

В знак признания и уважения к своим обязанностям перед клиентами, покупателями, общественностью и друг перед другом, Риэлторы^® постоянно стремятся к тому, чтобы быть информированными в вопросах, касающихся недвижимости и, как знающие специалисты, они охотно делятся плодами своего опыта и обучаются с другими. Они идентифицируют и предпринимают шаги, путем исполнения данного Кодекса Этики и содействия соответствующим регулирующим органам, направленные на устранение норм, которые могут нанести вред обществу, дискредитировать или нанести ущерб профессии Риэлтора^® . Риэлторы^® , непосредственно обладающие сведениями о действиях, которые могут нарушить данный Кодекс Этики, а именно незаконное присвоение денег или имущества клиента, умышленная дискриминация, мошенничество, приведшее к существенному экономическому вреду, доводят это до сведения соответствующего Совета или Ассоциации Риэлторов^® . (Поправка 1/00)

 

Понимая, что сотрудничество с другими специалистами рынка недвижимости способствует наилучшему обеспечению интересов тех, кто пользуется их услугами, Риэлторы^® настаивают на эксклюзивном представительстве интересов своих клиентов; не пытаются получить любые несправедливые преимущества над своими конкурентами; и воздерживаются от нежелательных комментариев о других специалистах. В случаях, когда их мнения спрашивают или Риэлторы^® считают, что их комментарии необходимы, их мнение предлагается в объективной, профессиональной форме, непредубежденной персональными мотивациями или потенциальным преимуществом или выгодой.

 

Термин Риэлтор^® означает компетентность, справедливость и честность, выращающуюся в приверженности к возвышенным идеалам морального поведения в деловых отношениях. Ни стимулы к прибыли, ни инструкции от клиентов никогда не смогут оправдать отклонение от этих идеалов.

 

В интерпретации данной обязанности, для Риэлторов^® не существует более надежного гида, чем тот, который дошел до нас через столетия, и воплотился в Золотое Правило «Whatsoever ye would that others should do to you, do ye even so to them».

Принимая данный стандарт как свой собственный, Риэлторы^® обязуются соблюдать его истинный смысл во всех своих действиях, взаимодействиях с партнерами и другими, или через технические средства, и вести свой бизнес в соответствии с принципами, изложенными ниже. (Поправка 1/07)

 

 

Обязанности перед клиентами и заказчиками

 

 

Статья 1

 

Представляя интересы покупателя, продавца, арендодателя, арендатора или другого клиента в качестве агента, Риэлторы^® обязуются защищать и отстаивать интересы своего клиента. Это обязательство перед клиентом является приоритетным, но оно не освобождает Риэлторов^® от их обязанности относиться ко всем сторонам честно. При обслуживании покупателя, продавца, арендодателя, арендатора или другого клиента, не являющегося агентом, Риэлторы^® обязаны относиться честно ко всем сторонам. (Поправка 1/01)

 

• Стандарт практики 1-1

 

Риэлторы^®, выступающие в роли основного участника в сделке по недвижимости, по-прежнему обязаны соблюдать Кодекс Этики. (Поправка 1/01)

 

• Стандарт практики 1-2

 

Обязанности, предусмотренные Кодексом Этики, охватывают все связанные с недвижимостью операции и транзакции, проводимые персонально, в электронном или в каком-либо ином виде.

Обязанности, установленные Кодексом Этики действуют в случаях, когда Риэлторы^® действуют как агенты или в юридически признанных не-агентских действиях, за исключением случаев, когда обязанности возлагаются на агента законом или постановлениями, тогда данный Кодекс Этики не распространяется на Риэлторов^®, действующих не в агентской компетенции.

В данном Кодексе Этики «клиент» означает физическое лицо (лица) или юридическое лицо (лица), с которыми Риэлтор^® или Риэлтор^®ская компания имеют агентские или юридически признанные не-агентские отношения; «заказчик» означает участник сделки с недвижимостью, который получает информацию, услуги или привилегии, но не имеет договорных отношений с Риэлтором^® или Риэлтор^®ской компанией; «предполагаемый клиент» означает покупатель, продавец, арендатор или арендодатель, который не является объектом взаимоотношений с Риэлтором^® или Риэлтор^®ской компанией; «агент» обладатель лицензии (включая брокеров и торговых партнеров), действующий в агентских отношениях как это определено законодательством страны или правилами; и «брокер» означает обладатель лицензии (включая брокеров и торговых партнеров), действующий как агент или в юридически определенных не-агентских компетенциях. (Принято 1/95, Дополнено 1/07).

• Стандарт практики 1-3

Риэлторы^®, обеспечивая листинг, не должны преднамеренно вводить в заблуждение собственника относительно рыночной стоимости.

• Стандарт практики 1-4

Риэлторы^®, в стремлении стать представителем покупателя/арендатора, не должны вводить в заблуждение покупателей или арендаторов в целях экономии или других выгод, которые могут быть реализованы за счет использования услуг Риэлторов^®. (Дополнено 1/93).

• Стандарты практики 1-5

Риэлторы^® могут представлять продавца/арендодателя и покупателя/арендатора в одной сделке только после информирования об этом обеих сторон и их согласия. (Принято 1/93).

• Стандарт практики 1-6

Риэлторы^® должны представлять предложения и встречные предложения объективно и в кратчайшие сроки. (Принято 1/93, Дополнено 1/95).

• Стандарт практики 1-7

Действуя в качестве листинговых брокеров, Риэлторы^® должны продолжать предоставлять продавцу/арендодателю все предложения и встречные предложения до момента завершения сделки по продаже или аренде, если продавец/арендодатель не отказались от этого в письменной форме. Риэлторы^® не обязаны продолжать рекламировать объект недвижимости после того, как продавец/арендодатель приняли предложение. Риэлторы^® должны рекомендовать продавцу/арендодателю обратиться за консультацией к юристу перед принятием последующего предложения, за исключением случаев, когда принятие предложения зависит от прекращения ранее существовавшего договора купли-продажи или аренды. (Дополнено 1/93).

• Стандарт практики 1-8

Риэлтор^®ы, действуя в качестве агентов или брокеров покупателей/арендаторов, должны предоставить покупателям/арендаторам все предложения и встречные предложения до принятия какого-либо из них, но не обязаны продолжать показ объектов своим клиентам после того, как они приняли предложение, если иное не предусмотрено в письменном виде. Риэлтор^®ы, действуя в качестве агентов или брокеров покупателей/арендаторов, должны рекомендовать покупателям/арендаторам воспользоваться услугами адвоката, если имеются вопросы по приостановлению действия существующего контракта. (Принято 1/93, Дополнено 1/99).

• Стандарт практики 1-9

Обязанности Риэлторов^® сохранять конфиденциальность информации (в соответствии с законами государства), предоставленной их клиентами в ходе любых агентских отношений или не-агентских отношений, признанных законом, продолжается и после прекращения агентских отношений или не-агентских отношений, признанных законом. Риэлторы^® не должны, во время или после прекращения профессиональных отношений со своими клиентами:

1. Разглашать конфиденциальную информацию клиентов; или

2. Использовать конфиденциальную информацию клиентов во вред клиентам; или

3. Использовать конфиденциальную информацию клиентов для своей выгоды или выгоды третьих сторон, за исключением следующих случаев:

1. Согласие клиента после полного раскрытия информации; или

2. По решению суда; или

3. Клиент намеревается совершить преступление и информация необходима для предотвращения преступления;

4. При необходимости защищать Риэлтора^® или сотрудников и партнеров Риэлтора^® при обвинении в противоправных действиях.

Информация о скрытых дефектах не считается конфиденциальной в соответствии с настоящим Кодексом Этики. (Принято 1/93, Дополнено 1/01).

• Стандарт практики 1-10

Риэлторы^® должны, в соответствии со сроками и условиями их лицезии и договором на управление недвижимостью, компетентно управлять недвижимостью клиентов с учетом прав, безопасности и здоровья арендаторов и других особ, находящихся в помещении на законном основании. (Принято 1/95, Дополнено 1/00).

• Стандарт практики 1-11

Риэлторы^®, которые управляют недвижимостью клиента, должны проявлять должную осмотрительность и прикладывать необходимые усилия для предотвращения расходов и потерь, которые можно предвидеть. (Принято 1/95).

• Стандарт практики 1-12

Подписывая листинговые контракты, Риэлторы^® должны информировать продавцов/арендодателей о:

1. О политике Риэлтор^®ской компании относительно сотрудничества и суммы (сумм) компенсации, которая будет предложена субагентам, агентам покупателя/арендатора и/или брокеров, действующих в юридически признанных не-агентских компетенциях;
2. Факте, что покупатель/арендатор агентов или брокеров, даже при компенсации от листинговых брокеров или от продавцов/арендодателей, могут представлять интересы покупателей/арендаторов; и
3. Любой возможности для листинговых брокеров действовать в качестве открытого двойного агента, т.е. агента покупателя/арендатора. (Принято 1/93, Нумерация 1/98, Дополнено 1/03).

• Стандарт практики 1-13

Подписывая листинговые контракты, Риэлторы^® должны информировать потенциальных клиентов о:

1. О политике Риэлтор^®ской компании относительно сотрудничества;

2. Сумме комиссионных, оплачиваемых клиентом;

3. Возможной дополнительной компенсации от других брокеров, от продавца или арендодателя, или от других сторон;

4. Возможном существования представителя покупателя/арендатора, действующего в качестве двойного агента, т.е. листинговый брокер, субагент, агент арендодателя и т.д., и
5. Возможности того, продавец или представители продавца могут не соблюдать конфиденциальность условий и сроков предложений, за исключением случаев, когда конфиденциальность устанавливается законом, уставом или любыми конфиденциальными соглашениями между сторонами. (Принято 1/93, Нумерация 1/98, Дополнено 1/06).

• Стандарт практики 1-14

Тарифы за подготовку отчета по оценке не должны зависеть от стоимости недвижимости, указанной в отчете. (Принято 1/02)

• Стандарт практики 1-15

Риэлтор^®ы в ответ на запросы покупателей или брокеров должны, с согласия продавца, раскрыть информацию о существующих предложениях по данному объекту недвижимости. Если разглашение данной информации разрешено, Риэлтор^®ы должны также (по требованию) раскрыть источник получения предложений: от листинговых лицензированных агентов, других лицензированных агентов или брокеров. (Принято 1/03, Дополнено 1/09).

Статья 2

Риэлтор^®ы должны избегать преувеличения, искажения или утаивания фактов относительно объекта недвижимости или самой сделки. Риэлтор^®ы, однако, не обязаны раскрывать скрытые дефекты объекта недвижимости, консультировать по вопросам, выходящим за рамки их лицензии или раскрывать факты, которые носят конфиденциальный характер в сфере деятельности агентских или не-агентских соглашений, как это определено законом государства. (Изменено 1/09).

• Стандарт практики 2-1

Риэлтор^®ы обязаны найти и раскрыть неблагоприятные факторы, достаточно очевидные для экспертов в областях, требуемых лицензирующим органом. Статья 2 не налагает на Риэлтор^®а обязательства опыта в других профессиональных или технических дисциплинах. (Изменено 1/96).

• Стандарт практики 2-2

(Пронумерован как Стандарт практики 1-12 1/98)

• Стандарт практики 2-3

(Пронумерован как Стандарт практики 1-13 1/98)

• Стандарт практики 2-4

Риэлтор^®ы не должны быть причастны к рассмотрению ложных документов, за исключением очевидного номинального рассмотрения.

• Стандарт практики 2-5

Факторы, определенные законом как «не существенные», или на которые закон явно ссылается как на факты, не подлежащие разглашению, определены как «не соответствующие» для целей Статьи 2. (Принято 1/93).

Статья 3

Риэлтор^®ы должны сотрудничать с другими брокерами, за исключением случаев, когда сотрудничество противоречит интересам клиента. Обязательство о сотрудничестве не включает обязательство делить комиссионное вознаграждение, гонорар или предоставлять какого-либо рода компенсацию другому брокеру. (Дополнено 1/95).

• Стандарт практики 3-1

Риэлтор^®ы, действующие как эксклюзивные агенты или брокеры продавца/арендодателя, устанавливают сроки и условия предложений о сотрудничестве. Если прямо не указано в предложениях о сотрудничестве, то сотрудничающие брокеры не могут рассматривать, что предложение о сотрудничестве содержит предложение о компенсации. Условия компенсации, если таковая имеется, должны быть оговорены сотрудничающими брокерами перед началом сотрудничества. (Дополнено 1/99).

• Стандарт практики 3-2

Чтобы быть эффективным, любое изменение в предложенной компенсации за совместные услуги должно быть доведено до сведения другого Риэлтор^®а до того, как Риэлтор^® предоставит предложение о покупке/аренде недвижимости. (Дополнено 1/10).

• Стандарт практики 3-3

Стандарт практики 3-2 не исключает листингового брокера и сотрудничающего брокера от заключения соглашения о изменении совместной компенсации. (Принято 1/94).

• Стандарт практики 3-4

Риэлтор^®, действующий в качестве листингового брокера, обязан раскрыть информацию о существовании договора о двойных комиссионных или изменяемом объеме комиссионных (например, одна сумма комиссионных выплачивается если компания листингового брокера обеспечивает продажу/аренду и другая сумма комиссионных выплачивается если продажа/аренда произошла при помощи продавца/арендодателя или сотрудничающего брокера). Листинговый брокер должен в кратчайшие сроки раскрыть информацию о существовании таких договоренностей потенциальным сотрудничающим брокерам, и должен, в ответ на запросы от сотрудничающих брокеров, информировать о разнице комиссионных, которые будут выплачиваться при совместной транзакции или если продажа/аренда произойдет при помощи продавца/арендодателя. Если сотрудничающий брокер является представителем покупателя/арендатора, то представитель покупателя/арендатора должен раскрыть эту информацию перед своими клиентами до того, как клиент сделает предложение о покупке или аренде. (Дополнено 1/02).

• Стандарт практики 3-5

Субагент обязан оперативно раскрывать все факты агенту принципала до, а также после заключения договора купли-продажи или договора аренды. (Дополнено 1/93).

• Стандарт практики 3-6

Риэлтор^®ы должны раскрыть информацию о наличии принятых предложений, включая предложения с нерешенными непредвиденными обстоятельствами, любому брокеру с которым они сотрудничают. (Принято 5/86, Дополнено 1/04).

• Стандарт практики 3-7

При получении информации от другого Риэлтор^®а относительно недвижимости, находящейся в управлении или в листинговом соглашении, Риэлтор^®ы должны раскрыть свой статус Риэлтор^®а и чьи интересы они представляют – свои или интересы клиента, и если они представляют интересы клиента – свой представительский статус. (Дополнено 1/95).

• Стандарт практики 3-8

Риэлтор^®ы не должны искажать наличие доступа к показу или инспекции объекта недвижимости. (Дополнено 11/87).

• Стандарт практики 3-9

Риэлтор^®ы не должны предоставлять доступ к объекту недвижимости на условиях, отличающихся от установленных собственником или листинговым брокером. (Принято 1/10).

Статья 4

Риэлторы^® не должны быть лично заинтересованы в покупке любого объекта недвижимости или представлять предложения от самих себя, членов своих семей, своих фирм или членов этих фирм, юридических лиц, в которых они являются владельцами, без уведомления владельца или его агента или брокера, о своей истинной позиции. При продаже объекта недвижимости, который принадлежит им полностью или частично, Риэлторы^® должны поставить в известность об этом покупателя или его представителя в письменном виде. (Поправка 1/00).

• Стандарт практики 4-1

Для защиты всех сторон раскрытие информации, предусмотренное Статьей 4, производится в письменной форме и предоставляется Риэлторами^® до подписания какого-либо контракта. (Принято 2/86).

Статья 5

Риэлторы^® не должны гарантировать предоставления профессиональных услуг относительно объекта недвижимости или его оценки, если они имеют прямую заинтересованность в объекте, за исключением случаев, когда данная заинтересованность раскрывается перед всеми заинтересованными сторонами.

Статья 6

Риэлторы^® не должны принимать комиссионные, скидки или компенсацию за расходы, произведенные для своих клиентов, без ведома и согласия клиента.

Рекомендуя недвижимое имущество или услуги (такие как страхование домовладельца, гарантийные программы, ипотечное кредитование, титульное страхование и т.д.) Риэлторы^® должны предоставить клиенту, которому рекомендуют данные услуги, информацию о любой финансовой выгоде, которую Риэлтор^® или Риэлтор^®ская компания могут получить как прямой результат от этой рекомендации. (Поправка 1/99).

• Стандарт практики 6-1

Риэлторы^® не должны рекомендовать или предлагать клиентам услуги другой организации или субъекта хозяйственной деятельности, в которых они непосредственно заинтересованы, без информирования клиента о своей заинтересованности в момент рекомендации. (Поправка 5/88).

Статья 7

В операции с недвижимостью Риэлторы^® не должны принимать оплату от более чем одной стороны, даже если это разрешено законом, без раскрытия информации всем сторонам и согласия клиента или клиентов. (Поправка 1/93).

Статья 8

Риэлторы^® должны хранить на специальном счету в соответствующих финансовых учреждениях, отдельно от своих собственных средств, деньги, поступающие им в доверительное управление от других лиц, таких как escrow, целевые фонды, клиенты и другие.

Статья 9

Риэлторы^® для защиты всех сторон должны, по возможности, обеспечивать, чтобы все соглашения, касающиеся сделок с недвижимостью включая, но не ограничиваясь, листинг и представительские соглашения, договора купли-продажи и аренды заключались в письменной форме на ясном и понятном языке, отражая конкретные условия, обязательства и обязанности сторон. Копии каждого соглашения должны быть предоставлены каждой из сторон после подписания. (Поправка 1/04).

• Стандарт практики 9-1

Для защиты интересов всех сторон Риэлторы^® должны проявлять разумную осмотрительность в обеспечении надлежащего состояния документов купли-продажи и аренды недвижимости. (Поправка 1/93).

• Стандарт практики 9-2

При содействии или оказании помощи клиентам в установлении договорных отношений (например, листинг и представительские соглашения, договора купли-продажи, договора аренды и т.д.) в электронном виде Риэлтор^®ы должны приложить все необходимые усилия, чтобы объяснить суть и характер конкретных условий договорных отношений до их принятия договаривающимися сторонами. (Принято 1/07).

 

Обязанности перед обществом

 

 

Статья 10

 

Риэлтор^®ы не должны отказывать в оказании равных профессиональных услуг любым лицам по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного статуса или национальной принадлежности. (Дополнено 1/90).

Риэлтор^®ы в своей профессиональной практике в области недвижимости не должны допускать дискриминации в отношении любого лица или лиц по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного статуса или национальной принадлежности. (Дополнено 1/00).

 

• Стандарт практики 10-1

При продаже или аренде жилой недвижимости Риэлтор^®ы не должны добровольно предоставлять информацию о расовом, религиозном или этническом составе прилегающего района или учавствовать в любой деятельности, которая может привести к панической продаже, однако Риэлтор^®ы могут предоставлять демографическую информацию. (Принято 1/94, Дополнено 1/06).

 

• Стандарт практики 10-2

 

Если Риэлтор^®ы не участвуют в продаже или аренде жилой недвижимости, они могут предоставлять демографическую информацию относительно недвижимости, сделки или профессионального назначения стороне, если данная демографическая информация (а) по мнению Риэлтор^®а необходима для завершения, в соответствии со Статьей 10, сделки по недвижимости и (б) получена из признанных, надежных, независимых и беспристрастных источников. Источники такой информации и любые дополнения, удаления, изменения, толкования или другие изменения должны быть детально раскрыты. (Принято 1/05, Нумерация 1/06).

 

• Стандарт практики 10-3

 

Риэлтор^®ы не должны печатать, раскрывать или распространять какую-либо информацию или рекламу в связи с продажей или арендой недвижимости, которая отражает информацию о предпочтениях, ограничениях или дискриминации, основанной на расе, цвете кожи, религии, поле, инвалидности, семейном статусе или национальной принадлежности. (Принято 1/94, Нумерация 1/05 и 1/06).

 

• Стандарт практики 10-4

Как указано в Статье 10 «профессиональная практика в области недвижимости» относится к сотрудникам и независимым подрядчикам, оказывающим услуги в сфере недвижимости, и администрации и офисных сотрудников, непосредственно поддерживающих этих индивидуалов. (Принято 1/00, Нумерация 1/05 и 1/06).

 

Статья 11

Услуги, которые Риэлторы^® оказывают своим клиентам, должны соответствовать стандартам практики и компетенции, которые предусматриваются спецификой сферы недвижимости, в которой они работают; в частности, брокерская деятельность с жилой недвижимостью, управление недвижимостью, брокерская деятельность с коммерческой и индустриальной недвижимостью, брокерская деятельность с землей, оценка недвижимости, консультации, консорциумы по недвижимости, аукционы и международная недвижимость.

Риэлторы^® не должны предоставлять специализированные профессиональные услуги, связанные с видом недвижимости или услуг, которые находятся вне сферы их компетенции, за исключением случаев, когда они привлекают к помощи профессионала, который компетентен в данном виде недвижимости или услугах, и данная информация должна быть полностью открыта клиенту. (Поправка 1/10).

• Стандарт практики 11-1

Когда Риэлторы^® подготавливают отчет о стоимости и цене объекта недвижимости, отличный от указанного в листинге или для оказания помощи потенциальному покупателю в формулировке предложения о покупке, данный отчет должен включать нижеследующее, за исключением случая, когда сторона, заказывающая отчет, требует определенной формы отчета или другого набора данных:

1) идентификация объекта недвижимости

2) подготовленные данные

3) определение стоимости или цены

4) ограничивающие условия, включая спецификацию намерения(й) и потенциальных пользователей

5) любая заинтересованность, включая возможность представление интересов продавца/арендодателя или покупателя/арендатора

6) основание для отчета, включая соответствующие данные рынка

7) если отчет не является оценкой, заявление по этому поводу (Поправка 1/10).

 

• Стандарт практики 11-2

Обязательсва Кодекса Этики в отношении других дисциплин, кроме оценки, должны интерпретироваться и применяться в соответствии со стандартами компетенции и практики, которые клиенты и общественность требуют для защиты своих прав и интересов, учитывая сложность сделки, наличие помощи экспертов и, когда Риэлтор^® является агентом или субагентом, обязательства доверенного лица. (Принято 1/95).

 

• Стандарт практики 11-3

Когда Риэлтор^®ы предоставляют консультационные услуги клиентам, которые включают советы или услуги адвоката за отдельную плату (не комисионные), такая помощь должна оказываться на объективной основе и оплата не должна зависеть от содержания оказанной консультации. Если брокерсвие услуги или транзакционные услуги оказываются в дополнение к консультационным услугам, отдельная компенсация может выплачиваться по предварительному договору между клиентом и Риэлтор^®ом. (Принято 1/96).

 

• Стандарт практики 11-4

Компетенция, требуемая Статьей 11, относится к услугам по контракту между Риэлтор^®ами и их клиентами; обязанностям, возлагаемым Кодексом Этики; и обязанностям, предусмотренным законодательством или нормативными актами. (Принято 1/02).

 

Статья 12

 

Риэлтор^®ы должны быть честными и правдивыми в своем общении с клиентами и должны отражать реальную ситуацию в своей рекламе, маркетинге и других презентациях. Риэлтор^®ы должны обеспечивать, чтобы их статус профессионалов в сфере недвижимости являлся очевидным в их рекламе, маркетинге и других презентациях, и чтобы все участники этого общения были информированы, что они общаются с профессиналом в сфере недвижимости. (Дополнено 1/08).

 

• Стандарт практики 12-1

Риэлтор^®ы могут использовать термин «бесплатно» и другие аналогичные термины в своей рекламе и других презентациях, при условии что все термины, регулирующие доступность предлагаемого продукта или услуг, четко раскрыты. (Дополнено 1/97).

 

• Стандарт практики 12-2

Риэлтор^®ы могут позиционировать свои услуги как «бесплатные» даже если они рассчитывают получить компенсацию из иного источника, чем предоставляет их клиент, при условии что возможность получения Риэлтор^®ом компенсации от третьей стороны, четко раскрыта. (Дополнено 1/97).

 

• Стандарт практики 12-3

Предложение премий, призов, скидок на товары или других стимулов к продаже, покупке или аренде не является само по себе неэтичным, даже если получение этого пособия зависит от листинга, продажи, покупки или аренды через Риэлтор^®а, составляющего предложение. Тем не менее, Риэлтор^®ы должны проявлять внимание и откровенность в такой рекламе или общественных или частных презентациях, с тем чтобы любая из сторон, заинтересованных в получении каких-либо выгод от предложения Риэлтор^®а, будет иметь четкое понимание всех условий и сроков предложения. Предложение каких-либо стимулов для ведения бизнеса не долждно выходить за рамки ограничений и запретов закона государства и этических обязательств, основанных любым применяемым Стандартом Практики. (Дополнено 1/95).

 

• Стандарт практики 12-4

Риэлтор^®ы не должны предлагать к продаже/аренде или рекламировать объект недвижимости без соответствующих полномочий. Выступая в качестве листингового брокера или субагента, Риэлтор^®ы не должны регламентировать цену, отличную от согласованной с продавцом/арендодателем. (Дополнено 1/93).

 

• Стандарт практики 12-5

Риэлтор^®ы не должны рекламировать или позволять своим сотрудникам или партнерам рекламировать услуги по недвижимости или объекты недвижимости в СМИ (радио, телевидение, интернет и т.д.), не раскрывая имени компании этого Риэлтор^®а разумным и очевидным образом. (Принято 11/86, Дополнено 1/10).

 

• Стандарт практики 12-6

Риэлтор^®ы, рекламируя не листинговый объект для продажи/аренды, который является их собственностью, должны раскрыть свой статус владельца/арендодателя и Риэлтор^®а или обладателя лиценции по недвижимости. (Дополнено 1/93).

 

• Стандарт практики 12-7

Только Риэлтор^®ы, которые участвовали в сделке как листинговые брокеры или брокеры по продаже, могут претендовать на то, что они продали объект недвижимости. До закрытия сделки брокер по подаже может установить знак «продано» только с согласия листингового брокера. (Дополнено 1/96).

 

• Стандарт практики 12-8

Обязанность предоставить правдивую информацию в презентации включает информацию, предоставленную или размещенную на веб-сайте Риэлтор^®а. Риэлтор^®ы должны приложить разумные усилия для обеспечения того, что информация на их сайте была своевременной. Когда становится очевидным, что информация на сайте Риэлтор^®а не соответствует действительности или является устаревшей, Риэлтор^® должен незамедлительно принять меры по корректировке информации. (Принято 1/07).

 

• Стандарт практики 12-9

Веб-сайт Риэлтор^®ской компании должен отражать название компании и государственную лицензию разумным и очевидным образом.

Веб-сайты Риэлтор^®ов и лицензированных партнеров Риэлтор^®ской компании должны раскрывать имя компании и их государственную лицензию разумным и очевидным образом. (Принято 1/07).

 

• Стандарт практики 12-10

Риэлтор^®ы обязаны отражать реальную ситуацию в своей рекламе и презентациях для общественности, включая URL и доменный имена, которые они используют, и запрещает Риэлтор^®ам:

1. Участие в несанкционированной разработке брокерских веб-сайтов по недвижимости;

2. Манипуляции (например, использование информации, разработанной другими) листинговым содержанием в какой-либо форме, которая может ввести в заблуждение или привести к нежелательным результатам; или

3. Использование обманным путем метатагов, ключевых слов или других устройств/методов для переадресации интернет-трафика, что может ввести клиентов в заблуждение. (Принято 1/07).

 

• Стандарт практики 12-11

Риэлтор^®ы, намеревающиеся делиться или продавать информацию о клиентах, собранную через интернет, должны раскрыть эту возможность разумным и очевидным образом. (Принято 1/07).

 

• Стандарт практики 12-12

Риэлтор^®ы не должны:

1. Использовать URL или доменные имена, которые не представляют истинную ситуацию, или
2. Регистрировать URL или доменные имена, которые при использовании не будут представлять истинную ситуацию. (Принято 1/08).

 

• Стандарты практики 12-13

Обязанность отражать реальную картину в рекламе, маркетинге или презентациях позволяет Риэлтор^®ам использовать и отображать только профессиональные обозначения, сертификаты и другие удостоверения, на которые они имеют законное право. (Принято 1/08).

 

Статья 13

Риэлтор^®ы не должны заниматься деятельностью, которая не разрешена законом и должны рекомендовать услуги адвоката, если интересы какой-либо из сторон, участвующих в сделке, этого требуют.

Статья 14

Если Риэлтор^®ы обвиняются в неэтичной практике или их попросили предоставить доказательства или сотрудничество в любой другой форме, в любых стандартных профессиональных производствах или следствии, они должны предоставить все необходимые факты надлежащему суду Членов Правления или аффилированных учреждений, обществу или совету, в которых они состоят, и не должны предпринимать каких-либо действий, чтобы прервать или помешать этим процессам. (Дополнено 1/99).

• Стандарт практики 14-1

Риэлтор^®ы не могут быть объектом дисциплинарного производства в более чем одном Совете Риэлтор^®ов или аффилированном учреждении, обществе или совете, в котором они имеют членство, в отношении предполагаемых нарущений Кодекса Этики, относящихся к одной и той же сделке или событию. (Дополнено 1/95).

• Стандарт практики 14-2

Риэлтор^®ы не должны делать каких-либо неправомочных заявлений и утверждений, выводов или решений, принятых в арбитражном слушании или процедурном рассмотрении. (Дополнено 1/92).

• Стандарт практики 14-3

Риэлтор^®ы не должны препятствовать Совету в проведении расследований или рассмотрении профессиональных стандартов, путем распространения или угрозами о распространении клеветы, оскорблений или диффамаций в отношении любой из сторон, участвующих в расследовании или их свидетелей, на основе арбитражного запроса, этической жалобы или показаний, данных перед любым судом. (Принято 11/87, Дополнено 1/99).

• Стандарт практики 14-4

Риэлтор^®ы не должны умышленно препятствовать Совету в расследовании или дисциплинарном разбирательстве путем подачи многочисленных этических жалоб, основанных на одном и том же событии или сделке. (Дополнено 11/88).

 

 

Обязанности перед Риэлтор^®ами

 

Статья 15

 

Риэлтор^®ы не должны сознательно или по неосторожности делать ложные или вводящие в заблуждения заявления о конкурентах, их бизнесе или их деловой практики. (Поправка 1/92).

 

• Стандарт практики 15-1

Риэлтор^®ы не должны сознательно или по неосторожности подавать неправдивые или необоснованные этические жалобы. (Принято 1/00).

 

• Стандарт практики 15-2

Обязательство воздерживаться от ложных или вводящих в заблуждение заявлений о конкурентах и конкурирующих структурах, включает в себя обязанность сознательно или по не осторожности не публиковать, перепечатывать или передавать ложные или вводящие в заблуждение заявления, сделанные другими. Эта обязанность распространяется на устные и письменные заявления, заявления, распространенные в Интернете и другое. (Принято 1/07, Дополнено 1/10).

 

• Стандарт практики 15-3

 

Обязательство воздерживаться от ложных или вводящих в заблуждение заявлений о конкурентах и конкурирующих структурах, включает в себя обязанность публиковать разъяснения или удалять заявления, сделанные другими в электронных медиа, контролируемых Риэлтор^®ом, если Риэлтор^® знает о том, что заявление ложно. (Принято 1/10).

 

Статья 16

Риэлтор^®ы не должны вступать в какие-либо отношения или предпринимать какие-либо действия, не совместимые с эксклюзивным представительством или эксклюзивными брокерскими договорами, которые другие Риэлтор^®ы имеют с клиентами. (Дополнено 1/04).

• Стандарт практики 16-1

Статья 16 не запрещает агрессивной или инновационной бизнес практики, если она не противоречит этике, и не запрещает разногласий с другими Риэлтор^®ами по поводу общих комиссионных, компенсации или других форм вознаграждения или расходов. (Принято 1/93, Дополнено 1/95).

• Стандарт практики 16-2

Статья 16 не препятствует Риэлтор^®ам в создании общих объявлений для потенциальных клиентов, которые описывают их услуги и условия сотрудничества, даже если некоторые клиенты уже заключили агентские соглашения или другие эксклюзивные отношения с другим Риэлтор^®ом. Опросы по телефону, письма или дистрибуция потенциальным клиентам в данном географическом районе или в данной профессии, бизнесе, клубе или организации, или в других классификационных группах, считается «общей» для целей данного стандарта. (Дополнено 1/04).

Статья 16 признает не этичными два основных вида ведения переговоров с клиентами:

Первое, телефонные или личные переговоры с владельцами недвижимости, дома которых уже имеют знак о продаже объекта, занесены в листинг и другие информационные сервисы как эксклюзивный объект другого Риэлтор^®а; и

Второе, письма или другие формы письменного обращения к владельцам, чьи объекты эксклюзивно занесены в листинг другим Риэлтор^®ом, если такие обращения не являются частью общей рассылки, а направлены специально владельцам недвижимости, которые занесены в текущий листинг, или имеют знак «продается» или «сдается», или чьи данные взяты из других источников информации в соответствии со Статьей 3 и Множественным Листинговым Сервисом, должны быть направлены другому Риэлтор^®у вместе с предложением о субагентской деятельности или сотрудничестве. (Дополнено 1/04).

• Стандарт практики 16-3

Статья 16 не запрещает Риэлтор^®ам заключать контракт с клиентом или другим брокером с целью предоставления услуг, отличных от услуг уже существующего контракта (например, управление недвижимостью отличное от брокериджа), или предлагать услуги, которые не предусмотрены эксклюзивным соглашением с другим брокером. Тем не менее, информация, полученная посредством Множественного Листингового Сервиса или любые предложения о сотрудничестве, не должны использоваться с целью привлечения клиентов другого Риэлтор^®а, которым такие предложения могут быть сделаны. (Дополнено 1/04).

• Стандарт практики 16-4

Риэлтор^®ы не должны запрашивать листинг, который в данное время принадлежит эксклюзивно другому брокеру. Однако, если листинговый брокер, отвечая на вопросы Риэлтор^®а, отказывается раскрыть дату завершения и суть контракта, т.е. эксклюзивное право на продажу, эксклюзивное право на представительство, открытый листинг или иные формы контракного соглашения между листинговым брокером и клиентом, то Риэлтор^® может обратиться к владельцу за данной информацией и обсудить условия, по которым Риэлтор^® может получить данный листинг в будущем или напротив, получить листинг до истечения срока действия существующего эксклюзивного листинга. (Дополнено 1/94).

• Стандарт практики 16-5

Риэлтор^®ы не должны требовать договоров купли-продажи/аренды от покупателей/арендаторов, которые являются предметом эксклюзивных договоров купли-продажи/аренды. Однако, если брокер отказывается сообщить Риэлтор^®у дату завершения эксклюзивного договора купли-продажи/аренды, то Риэлтор^® может обратиться к покупателю/арендатору за данной информацией и обсудить условия, по которым Риэлтор^® может получить договор купли-продажи/аренды в будущем или напротив, получить договор купли-продажи/аренды до истечения срока действия существующего эксклюзивного договора купли-продажи/аренды. (Принято 1/94, Дополнено 1/98).

• Стандарт практики 16-6

Если к Риэлтор^®ам обратились клиенты другого Риэлтор^®а относительно заключения эксклюзивного договора об оказании такого же вида услуг, и Риэлтор^®ы прямо или косвенно не инициировали таких переговоров, то они могут обсудить условия на которых они возможно в будущем заключат договор, который вступит в силу после истечения срока действия существующего эксклюзивного договора. (Дополнено 1/98).

• Стандарт практики 16-7

Факт того, что Риэлтор^® являлся эксклюзивным представителем или эксклюзивным брокером владельца недвижимости в одной или более сделках в прошлом, не запрещает другим Риэлтор^®ам обращаться к владельцу по поводу сотрудничества в будущем. (Дополнено 1/04).

• • Стандарт практики 16-8

Тот факт, что Риэлтор^®ом был подписан эксклюзивный договор, не препятствует другим Риэлтор^®ам в заключении аналогичного соглашения по истечению срока действия предыдущего договора. (Дополнено 1/98).

• • Стандарт практики 16-9

Риэлтор^®ы перед заключением представительского договора должны предпринять разумные усилия для определения того, является ли клиент субъектом текущего действительного договора о предоставлении такого же типа услуг по недвижимости. (Дополнено 1/04).

• Стандарт практики 16-10

Риэлтор^®ы, выступая в качестве представителей или брокеров покупателя или арендатора, должны раскрыть данную информацию представителю или брокеру продавца/арендодателя при первой встрече и предоставить письменное подтверждение этой информации представителю или брокеру продавца/арендодателя до окончания срока действия договора купли-продажи или аренды. (Дополнено 1/04).

• Стандарт практики 16-11

При работе с объектом, не занесенным в листинг, Риэлтор^®ы, выступая в качестве представителей или брокеров покупателя или арендатора должны раскрыть данную информацию при первой встрече с продавцом/арендодателем и должны предоставить письменной подтверждение этой информации продавцу/арендодателю до окончания срока действия договора купли-продажи или аренды. (Дополнено 1/04).

Риэлтор^®ы должны оговорить ожидаемую компенсацию при первой встрече с продавцом/арендодателем. (Дополнено 1/98).

• Стандарт практики 16-12

Риэлтор^®ы, выступая в качестве представителей или брокеров продавцов/арендодателей или как субагенты листинговых брокеров, должны в кратчайшие сроки раскрыть эту информацию перед покупателем/арендатором и предоставить им письменное подтверждение этой информации до окончания срока действия договора купли-продажи или аренды. (Дополнено 1/04).

• Стандарт практики 16-13

Все сделки с недвижимостью, эксклюзивно занесенной в листинг, или с покупателями/арендаторами, с которыми заключены эксклюзивные соглашения, должны проходить с участием представителя или брокера клиента, а не с клиентом, за исключением случаев существования согласия представителя или брокера клиента, или если такие сделки инициированы клиентом.

Перед предоставлением основных услуг (таких как написание предложения о покупке или представление СМА) потенциальным клиентам, Риэлтор^®ы должны узнать у клиентов, имеются ли у них какие-либо эксклюзивные представительские соглашения. Риэлтор^®ы не должны сознательно предоставлять основные услуги касательно предполагаемой сделки клиентам, которые имеют эксклюзивные представительские соглашения, кроме как с согласия клиента или по указанию клиента. (Принято 1/93, Дополнено 1/04).

• Стандарт практики 16-14

Риэлтор^®ы могут вступать в договорные отношения или вести переговоры с продавцом/арендодателем, покупателем/арендатором или другими лицами, которые не подпадают под действие эксклюзивного договора, но не должны сознательно обязывать их платить больше, чем одни комиссионные, кроме как с их согласия. (Дополнено 1/98).

• Стандарт практики 16-15

В совместной сделке Риэлтор^®ы должны компенсировать сотрудничающим Риэлтор^®ам (брокерам доверителя) и не должны компенсировать или предлагать компенсацию, прямо или косвенно, сотрудникам других Риэлтор^®ов без предварительного ведома и согласия сотрудничающего брокера.

• • Стандарт практики 16-16

Риэлтор^®ы, выступая в качестве субагентов, брокеров или представителей покупателя/арендатора, не должны использовать условия договора о покупке/аренде для изменения предложения листингового брокера о компенсации субагенту, представителю покупателя/арендатора или брокеру, или предоставлять совершенное предложение, зависящее от соглашения брокера, для изменения предложения о компенсации. (Дополнено 1/98).

• • Стандарт практики 16-17

Риэлтор^®ы, выступая в качестве субагентов, брокеров или представителей покупателя/арендатора, не должны пытаться продлить предложение листингового брокера о сотрудничестве и/или компенсации другим брокерам без согласия листингового брокера. (Дополнено 1/04).

• • Стандарт практики 16-18

Риэлтор^®ы не должны использовать информацию, полученную от листингового брокера путем предложений о сотрудничестве, сделанным посредством мультилистинговых сервисов или через другие предложения о сотрудничестве, для того, чтобы направлять клиентов листингового брокера к другим брокерам, или создавать отношения между покупателем/арендатором и клиентами листингового брокера, кроме случаев, когда использование данной информации разрешено листинговым брокером. (Дополнено 1/02).

• • Стандарт практики 16-19

Знаки, уведомляющие о продаже, аренде, лизинге или обмене объекта недвижимости, не должны размещаться на объекте без согласия продавца/арендодателя. ((Дополнено 1/93).

• • Стандарт практики 16-20

Риэлтор^®ы, до или после окончания действия контракта со своими фирмами, не должны заставлять клиентов этих фирм отменять эксклюзивные договора с этими фирмами. Это не препятствует Риэлтор^®ам (принципалам) в заключении с ассоциированными лицензиатами договоров, регулирующих уступки эксклюзивных договоров. (Принято 1/98, Дополнено 1/10).

Статья 17

В случае возникновения споров по договорам или определенных внедоговорных споров, определенных в Стандарте практики 17-4, между Риэлтор^®ами (принципалами), связанных с различными фирмами, вытекающих из их отношений как Риэлтор^®ов, Риэлтор^®ы должны передать спор на арбитражное разбирательство в соответствии с правилами Совета или Советов, а не на судебное разбирательство.

В случае, когда клиенты Риэлтор^®ов желают в арбитражном порядке разрешить споры, возникшие в результате транзакции, Риэлтор^®ы должны передать спор на арбитражное разбирательство в соответствии с правилами их Совета, при условии, что клиент согласен исполнить решение Совета.

Обязанность участвовать в арбитражном разбирательстве, предусмотренная данной Статьей, включает в себя обязательство Риэлтор^®ов (принципалов) вызывать свои фирмы на арбитражные разбирательства и исполнять все решения. (Дополнено 1/01).

• • Стандарт практики 17-1

Подача Риэлтор^®ами судебного иска и отказ от него в арбитражном разбирательстве, является отказом от арбитража. (Принято 2/86)

• • Стандарт практики 17-2

Статья 17 не требует от Риэлтор^®ов арбитражного разбирательства в тех случаях, когда все стороны спора уведомляют Совет в письменном виде об отказе от арбитража до Совета. (Дополнено 1/93).

• • Стандарт практики 17-3

Риэлтор^®ы, действуя исключительно в качестве принципалов в сделке по недвижимости, не обязаны подавать споры с другими Риэлтор^®ами на арбитражное рассмотрение при отсутствии конкретного письменного соглашения с ним. (Принято 1/96).

• • Стандарт практики 17-4

Специфические вне-договорные споры, которые в соответствии со Статьей 17 являются предметом арбитражного разбирательства:

1) Когда листинговый брокер заплатил сотрудничающему брокеру, а другой сотрудничающий брокер впоследствии заявляет о своих правах на компенсацию за продажу или аренду. В таких случаях заявитель может заявить первого сотрудничающего брокера в качестве ответчика, и арбитражное разбирательство может проводиться без листингового брокера в качестве ответчика. Когда арбитраж возникает между двумя (или более) сотрудничающими брокерами и листинговый брокер не является стороной разбирательства, сумма иска и размер любой потенциальной выплаты ограничивается суммой, выплаченной листинговым брокером ответчику, и любой суммой, выплаченной одной из сторон сделки по указанию ответчика. Кроме того, если жалоба подана на листингового брокера, листинговый брокер может заявить первого сотрудничающего брокера в качестве третьей стороны. Во всех случаях решение Совета по возникшим спорам должно быть окончательным в отношении всех существующих и последующих претензий сторон о компенсации, возникающих из основных совместных сделок. (Принято 1/97, Дополнено 1/07).

2) Когда представитель покупателя или арендатора оплачивается продавцом или арендодателем, а не листинговым брокером, и листинговый брокер снижает размер комиссионных продавца или арендодателя, и в результате сотрудничающий брокер предъявляет претензии по этой сделке. В таких случаях заявитель может заявить первого сотрудничающего брокера в качестве ответчика, и арбитражное разбирательство может проводиться без листингового брокера в качестве ответчика. Если арбитражное разбирательство возникает между двумя (или более) сотрудничающими брокерами и листинговый брокер не является стороной в разбирательстве, сумма иска и размер любой потенциальной выплаты ограничивается суммой, выплаченной продавцом или арендодателем ответчику, и любой суммой, выплаченной одной из сторон сделки по указанию ответчика. Кроме того, если жалоба подана на листингового брокера, листинговый брокер может заявить первого сотрудничающего брокера в качестве третьей стороны. Во всех случаях решение Совета по возникшим спорам должно быть окончательным в отношении всех существующих и последующих претензий сторон о компенсации, возникающих из основных совместных сделок. (Принято 1/97, Дополнено 1/07).

3) Когда представитель покупателя или арендатора оплачивается покупателем или арендатором, и листинговый брокер снижает размер комиссионных продавца или арендодателя, и в результате сотрудничающий брокер предъявляет претензии по этой сделке. В таких случаях заявитель может заявить первого сотрудничающего брокера в качестве ответчика, и арбитражное разбирательство может проводиться без листингового брокера в качестве ответчика. Кроме того, если жалоба подана на листингового брокера, листинговый брокер может заявить первого сотрудничающего брокера в качестве третьей стороны. Во всех случаях решение Совета по возникшим спорам должно быть окончательным в отношении всех существующих и последующих претензий сторон о компенсации, возникающих из основных совместных сделок. (Принято 1/97).

4) Когда два или более листинговых брокера предъявляют права на получение компенсации в соответствии с открытыми листингами с продавцом или арендодателем, которые согласны участвовать в арбитражном разбирательстве (или которые требуют арбитражного разбирательства), и которые согласны исполнять его решение. В случаях когда один из листинговых брокеров получил компенсацию от продавца или арендодателя, другой листинговый брокер как заявитель, может заявить первого листингового брокера в качестве ответчика и арбитражное разбирательство может происходить между брокерами. (Принято 1/97).

5) Когда представитель покупателя или арендатора оплачивается продавцом или арендодателем, а не листинговым брокером, и листинговый брокер в результате снижает комиссионные продавца или арендодателя, и предъявляет претензии по данной сделке. В таких случаях арбитражное разбирательство должно происходить между листинговым брокером и представителем покупателя или арендатора, и сумма иска ограничивается размером сниженной комиссии, с которым согласился листинговый брокер. (Принято 1/05).

• • Стандарт практики 17-5

Обязательство о проведении арбитражных разбирательств, установленное в Статье 17, включает в себя споры между Риэлтор^®ами (принципалами) в разных штатах в случаях, когда не подписан меж-ассоциативный арбитражный договор, Риэлтор^®ы (принципалы), требующие арбитражного разбирательства, согласны подчиниться юрисдикции, приехать, принять участие и исполнить решение арбитражного разбирательства, проведенного Ассоциацией Риэлтор^®ов, в случаях когда Ассоциация Риэлтор^®ов ответчика признает существование арбитражной проблемы. (Принято 1/07).

 

Кодекс Этики был принят в 1913. Дополнен на Ежегодной Конференции в 1924, 1928, 1950, 1951, 1952, 1955, 1956, 1961, 1962, 1974, 1982, 1986, 1987, 1989, 1990, 1991, 1992, 1993, 1994, 1995, 1996, 1997, 1998, 1999, 2000, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005, 2006, 2007, 2008 и 2009.

Пояснения

Читатель должен быть ознакомлен со следующими правилами, утвержденными Советом Директоров Национальной Ассоциации:

При подаче Риэлтор^®ом жалобы о нарушении Кодекса Этики, обвинение должно гласить о нарушении одной или более статей Кодекса. Стандарты Практики могут приводиться в поддержку обвинения.

Стандарты Практики служат для прояснения этических обязательств, возлагаемых различными статьями и дополнениями, и не замещают собой Обстоятельство Интерпретаций в Интерпретации Кодекса Этики.

Внесение изменений в действующие Стандарты практики и дополнительные новые Стандарты Практики утверждаются время от времени. Читатели предупреждены об использовании самых последних публикаций.