Памятка риэлтору: Налогообложение операций с недвижимостью.
Плательщиками налога Налоговый Кодекс Украины (НКУ) определяет физических лиц (резидентов и нерезидентов Украины) и юридических лиц (резидентов и нерезидентов Украины).
Налогообложение доходов физических лиц.
Ставка налога определена в 15%, и 17% (от суммы превышения), если общая сумма дохода превышает десятикратный размер минимальной заработной платы, кроме случаев, указанных в п. 167.2. – (п. 167.1 НКУ)
Доходы, определенные в п. 167.2, облагаются налогом по ставке 5%, это: доход от ипотечных ценных бумаг, доход при выкупе управителем сертификата фонда операций с недвижимостью и доход в других случаях, прямо определенных НКУ.
Доходы нерезидентов с источником их происхождения в Украине, облагаются налогом по правилам и ставкам, определенным для резидентов (с учетом особенностей, определенных некоторыми нормами IV раздела НКУ о налогообложении физических лиц). – (170.10.1 НКУ).
Недвижимость принадлежащая физическому лицу – нерезиденту, сдается в аренду только через физическое лицо – предпринимателя или юридическое лицо, резидента, которые выполняют представительские функции на основании письменного договора и выступают его налоговым агентом. – (п.п. 170.1.3 НКУ).
Субъекты хозяйствования, проводящие посредническую деятельность, связанную с услугами по аренде недвижимости (риэлторы), обязаны предоставлять информацию о заключенных при их посредничестве договорах об аренде недвижимости, в орган государственной налоговой службы по месту своей регистрации. За нарушение порядка и/или сроков подачи данной информации, риэлтор несет ответственность, предусмотренную законом. – (п.п. 170.1.6 НКУ).
Порядок налогообложения операций по продаже (обмену) объектов недвижимого имущества.
Доход, полученный плательщиком налога от продажи (обмена) не чаще одного раза в течении налогового года жилого дома, квартиры или её части, комнаты, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором находятся данные объекты и хозяйственные постройки), а так же земельные участки, не превышающие нормы бесплатной приватизации, предусмотренной ст. 121 Земельного кодекса Украины, при условии пребывания такого имущества в собственности налогоплательщика более трёх лет, налогом не облагается. Доход от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, расположенных на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и продаются вместе с ним, для целей налогообложения отдельно не выделяются.– (п. 172.1 НКУ).
Доход, полученный налогоплательщиком от продажи на протяжении налогового года больше, чем одного объекта недвижимости, перечисленного в п. 172.1 НКУ, или от продажи объекта, не попавшего в перечень согласно п. 172.1 НКУ, подлежит налогообложению по ставке 5%. В таком же порядке облагается налогом продажа (обмен) объекта незавершённого строительства. – (п. 172.2 НКУ).
Доход от продажи недвижимости определяется, исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанного органом, уполномоченным производить такую оценку. При обмене объекта недвижимости, доход в виде денежной компенсации, облагается как в п. 172.1, 172.2, то есть 0% или 5%, соответственно. – (172.3 НКУ).
Сумма налога определяется и самостоятельно оплачивается через банковские учреждения продавцом или лицом, в чьей собственности находился объект недвижимости, отчужденный по решению суда. Физическое лицо обязано отразить доход от отчуждения в годовой налоговой декларации. – (п. 172.5 НКУ).
Доход от операций по продаже (обмену) объектов недвижимости, которые осуществляются физическими лицами – нерезидентами, облагается налогом, в порядке, установленным для резидентов, по ставкам согласно п. 167.1, то есть 0% (при продаже по условиям, согласно п. 172.1 НКУ) или 15%(17) (при продаже по условиям, согласно п. 172.2 НКУ). – (п. 172.9 НКУ).
Продажа резидентами и нерезидентами унаследованного (полученного в подарок) объекта недвижимого имущества подлежит налогообложению согласно положениям ст. 172 НКУ, то есть аналогично вышеуказанным ставкам. – (п. 172.10 НКУ).
Налогообложение дохода, полученного в результате принятия наследства или принятия дара.
Объекты наследства облагаются налогом по ставке 0% при наследовании членами семьи наследодателя первой степени родства. – (п.п. 174.2.1 НКУ).
По ставке 5% облагается объекты наследства, если наследники не являются членами семьи наследодателя первой степени родства. – (п.п. 174.2.2 НКУ).
По ставке 15% (17%) облагаются объекты наследства, если или наследодатель или наследник являются нерезидентом. – (п.п. 174.2.3 НКУ).
Доход, полученный при принятии дара ( в результате подписания договора дарения) от физических лиц, облагается налогом по правилам, установленным для налогообложения наследства. – (п. 174.6 НКУ).
Апресов Григорий Грантович
Член Совета Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ).
Председатель Совета Севастопольского отделения АСНУ (РОС АСНУ).
Президент Ассоциации «Недвижимость Севастополя».
Член Национального Совета «Риэлторской палаты Украины».
Судья третейских судов РОС АСНУ и Севастопольской Торгово-промышленной палаты.
